Как достроить и сдать проблемный жилой комплекс

На сегодняшний день, по разным оценкам, в Киеве и области насчитывается от 80 до 100 объектов незавершенного строительства. Ситуацию с недостроями ухудшает отсутствие законодательных документов для решения проблем таких сооружений. Хотя появление закона помогло бы решить несколько важных проблем: ввести понятие "недостроя", создать реестр всех пострадавших инвесторов, разработать механизм финансирования долгостроев и завершения строительства, продумать условия компенсации для застройщиков-участников таких проектов, процедуру инвестиционных конкурсов.

Но на сегодня закона нет: профильное министерство продолжает собирать отклики 一 замечания и пожелания一 на разработанный законопроект. Так что, каким будет этот закон一 вопрос открыт. Хотя несмотря на его е, некоторым застройщикам удалось завершить строительство некоторых проблемных объектов.

Как достраивать дома прямо сейчас

Прежде, чем браться за долгострой, потенциальный застройщик очень внимательно относится к оценке возможных рисков. Это касается проведения технического, юридического аудитов объекта.

Подпишитесь на канал DELO.UA

一 Технический аудит

В нем необходимо рассчитать требуемую сумму для завершения проекта. Кроме этого, важно проанализировать физическое и техническое состояние долгостроя. Проще говоря 一 достроить или снести недостроенное здание или 一 снести и построить заново.

Не секрет, что большинство проектов находятся на разных стадиях готовности: какие-то секции остались на уровне котлована, а где-то успели возвести каркас будущего здания. Поэтому технический аудит позволяет более грамотно сформировать смету достройки.

一 Юридический аудит

Аудит касается не только законности здания. Под последним имеется в виду, например, не велось ли строительство на территории, на которой вообще нельзя строить. Например, там, где проходят подземные инженерные сети.

Важно, в каком правовом статусе земельный участок, условия его аренды и прочее. Кроме этого важно провести еще аудит количества пострадавших инвесторов, и разработать механизм подтверждения их прав на будущие квартиры.

По статистике, 80% объектов не проходят именно юридический аудит. Застройщик, например, готов достроить объект, урегулировать вопросы будущих собственников, но он не готов загрузнуть в судебных разбирательствах.

Читайте также: Небоскребы по-украински: какими будут жилые дома выше 150 метров

一 Смета строительства

От количества проданных квартир на прямую зависит инвестиционная привлекательность объекта. Если в объекте продано более 50% квартир, то вряд ли застройщик войдет в подобный проект. Каждый девелопер стремится получить прибыль, которая на сегодняшний день не превышает 20-25% с каждого новостроя. Поэтому если размер этой прибыли "не дотягивает" от уровня целесообразности участия в проекте, застройщик не будет строить себе в ущерб.

Кроме незначительного количества проданных квартир, важную роль играет площадь земельного участка: можно ли на нем построить еще дома, что также позволит покрыть издержки застройщика на завершения недостроенных домов. Конечно же, застройщики учитывают это, планируя возможность захода в тот или иной проект.

Приведу такой пример, в "замороженном" объекте в Киеве по адресу улица Семьи Кульженко, 22 недостроенными оказались 2 жилых дома: в одном из них, 16-этажном, уже был построен каркас, а во втором строительство остановилось на 4-м этаже. Количество обманутых инвесторов превышает 200 человек, а это около 15% всех запланированных квартир. И площадь участка составляет 2,9 га, что дает возможность, помимо завершения долгостроя, построить полноценный жилой комплекс.

一 Коррекция проекта

Уже несколько лет первичный рынок жилья живет в совершенно другом измерении, нежели это было лет 10 назад. Это связано с запросами покупателей на развитую инфраструктуру для жизни, работы, отдыха.

Если говорить о том же долгострое по улице Семьи Кульженко, то к созданию концепции современного жилого комплекса девелоперы привлекли профессиональных концептологов. Они разработали коммерческую составляющую будущего жилого комплекса с учетом запросов будущих покупателей. Однако для застройщика изменение концепции и ее реализация достигает до 30% от всей себестоимости строительства.

Подводя итог, могу сказать, что из всего накопившегося объема незавершенных объектов, девелоперы потенциально могут закончить лишь 10-15. Я считаю, что, конечно же, Закон нужен, ведь он поможет решить проблемы всех участников процесса 一 покупателей, застройщиков, властей. Кроме этого, он необходим и для защиты будущих покупателей на первичном рынке. С принятием этого документа, проблема долгостроев может решиться через 3-5 лет.

Источник